恒达招商模式分析论文，恒达招商模式分析报告？

拍摄：皮小匠 撰文：诸小葛

市本级2021年末最让人期待的一次土拍如约而至，但在土拍的前一天有两幅地块终止出让，而且是两幅极具分量的住宅地块，确实让人有些始料未及，分别为市级铁西片区45-2#宗地（铁西老卷烟厂地块）和天宝路中西段TB-10-1#宗地。这么算下来，参与此次竞拍的只有8幅地了，其中住宅用地只有4幅，再除去滹沱社区安置用地，其实真正有看头的只剩下了3幅。

下面，简单聊一聊此次土拍，进入正题。

01 市级铁西片区45-2#宗地（住宅）

这幅地应该是此次土拍中最让人期待的地块之一了，不仅仅因为这幅地自身的区位条件，还因为这个地方承载了太多许昌的过往和许昌人的记忆。该地块为原卷烟厂地块局部宗地，此次出让的81765平方米 (122.6475亩)为地块内部的住宅用地。在此前的文章《铁西片区原卷烟厂、向阳路（新兴路-许由路段）、群众路（工农路-向阳路段）等 19 宗土地或将迎来综合开发！》中，楼事也对该地块进行过详解，此次不再赘述。

而就在12月15日土拍到来的前一天，该地块终止出让，结束时间为12月14 日的14时37分，而按照招拍规则，该地块的保证金缴纳截止时间为12月14日17时。楼事私底下也和几个朋友对这个情况作了一些不成熟的讨论交流，有以下一些信息仅供诸君参考。

第一，卷烟厂老厂区地块的区域价值依然很能打，教育、医疗、交通等各方面条件还是很不错的，周边的人气也比较足，此次招拍给出的38013 万元的起始价（均价309.94万元/亩）虽然不低，但绝对不算太过离谱，所以从这方面来看该地块此次的招拍出让并没有太大问题。

第二，在该地块招拍公告发布后不久，许昌建投城市建设开发有限公司发布了一则预招商公告，公告的大体内容是拟招募实力雄厚、信誉良好的投资人共同开发该项目（地块），同时提供一笔资金用于合作竞拍，这种合作拿地的模式倒也在意料之中，今年许昌有几个项目的拿地方式就是这样。

第三，楼事在14日下午去看了一下这幅地，目前部分厂房已经正在进行拆迁，厂院内还停了多辆作业车辆，看样子整体的拆迁进度还是可以的。若是地块真的达到了“五通一平”的状态，价格方面就值得深思了。

综上所述，该地块的出让可以从价格、招商、拆迁等具体因素分析，甚至也可以从许昌整体的房地产市场环境来看，至于终止出让的真实原因到底是什么，仁者见仁，让子弹再飞一会儿吧。

02 示范区FX15-1#宗地（住宅）

这幅地应该算是此次招拍中的另外一幅重磅地块，很多朋友看到该地块应该有似曾相识的感觉，在8月19日的市本级第五批土拍中示范区FX15-2#宗地（安置）被中交许昌开发建设有限公司拿下，成交亩均价240.17万元/亩，而此次招拍示范区FX15-1#宗地应该就是该地块内除安置用地外的剩余住宅用地了。此次该地块经过4轮竞价最终被许昌建投城市建设开发有限公司拿下，成交价格20827万元，溢价率4.02 %，均价453.58万元/亩。

总体来看，这幅地的区位条件还是十分不错的，芙蓉湖-中央公园核心区域的住宅用地确实不多了，新盘也不多了，仔细数数也就恒实、住友和碧桂园（云邸）的盘供应量算是较为充足的。而此次453.58万元/亩的均价也算是中规中矩吧，有竞价也至少说明该地块有一定吸引力（此处不考虑马甲），后期许昌建投是自行开发还是招商合作，倒是值得期待一下。

03 示范区FX07-02-2#宗地（商务金融）

这幅地很有意思，一幅位于芙蓉湖西南侧的商务金融用地，楼事之前的文章中也说过这幅地的出让对于芙蓉湖西侧商务楼宇的建设开发或许将会有着不一样的意义。但很遗憾，该地块竞价期内无人出价，最终流拍。

其实，相较于2020年度FD05-1a#宗地（商服）261.8万元/亩的价格而言，该地块238万元/亩的起始出让价格也不算太离谱，但当前的许昌市场行情在这摆着，商业类产品确实不好做。目前，芙蓉湖东南侧的商务楼宇已经完成布局，东北侧的也有数栋在建/落成，希望芙蓉湖片区西侧商务楼宇布局也能尽快迎来一个新的开始吧。

04 魏都区老城区23#宗地（住宅）

在市本级2021年度住宅用地供应计划中有该地块，楼事也曾在文章《深度 | 土地供应持续加大，下半年土拍将何去何从？许昌市2021年土地供应计划解析！》中对该地块作过一些解析，此处不再赘述。此次该地块经过2轮竞价最终被恒达地产拿下，成交价格8049万元，溢价率1%，均价361.29万元/亩。

这个价格也并不算高，毕竟老城区核心区域已经很久没有土地出让了，这幅地算是真正的老城区核心区域地块（原区政府所在地），其稀缺性是有目共睹的。目前来看，该地块的学区划片应该属于古槐街小学和二中学区，但后期是否有学区方面的调整谁也说不好，地块周边的其他配套也很成熟，但周边的交通状况有时候也会让人头疼。结合目前该区域内的建筑风格来看，后期的建筑样式应该会有一定要求，此外，22.28亩的面积+1-1.7的容积率确实也会带来一些后期开发方面的难度，但恒达在该区域内已有不少落成项目，期待该地块后期的呈现。

05 天宝路中西段TB-10-1/3#宗地（住宅/教育）

这两幅地同根同源，一幅住宅，一幅教育，都在一幅大的地块之内，无废公园西北侧的地块。在此前的文章《楼事扫描 | 竹林路小学更名八龙路小学，无废公园西北侧居住地块控规调整，碧桂园芙蓉湖新项目或将入市！》中，楼事也对该地块进行过分析，如果地块指标没有再次调整，教育用地应该就是幼儿园（15班幼儿园）建设用地，此处不再赘述。

无独有偶，天宝路中西段TB-10-1#宗地（住宅）也终止出让了，终止时间与原卷烟厂地块相近，但很有意思的是，天宝路中西段TB-10-3#宗地（教育）正常招拍，最终被许昌魏武教育产业发展有限公司起始价竞得。目前来看，天宝路中西段沿线区域也算是近几年许昌房地产开发比较热的区域之一了，更是魏都区重点发展的区域之一，片区内的教育、商业、公园等配套落地速度还算比较快，而该地块正处于该区域的核心位置，再看该住宅地块自身指标，100多亩的面积+小于2.5的容积率+80米的限高，这个指标条件还是比较不错的。至于终止出让的原因，智者见智吧，但关于该区域后期的开发建设，楼事这里倒是可以提供两条信息供大家参考。

第一，在今年上半年许昌魏投发布的天宝路区域开发建设项目（投资合作方+工程总承包）由中铁十九局牵头中标，项目开发范围为西外环路以东、分布在天宝路南、北两侧，总投资14个亿多；开发建设期暂定3年，分期开展；项目实施内容主要包括区域内地块整理、市政道路与水电热管网等配套设施（市政道路、桥涵、排水管、道路附属设施等）等。这应该算是一个典型的ABO政府业主架构的综合开发项目了，14亿多的总投资+3年的开发建设周期，看得出这个项目的体量其实并不算太大，至于其他的，大家可以在评论区留言交流。

第二，在中铁十九局中标天宝路区域综合开发项目后不久，便由中铁十九局、湖南中光财金、许昌魏投共同出资设立了中铁十九局许昌城市开发有限公司，经营范围包含园区管理、土地整治、物业管理、房地产开发经营、建筑物拆除作业（爆破作业除外）等，目前该公司正在招聘。

06 建安区东南片区43#宗地（住宅）

楼事此前的文章曾说过这个区域今年比较“热闹”，恒达的进驻，区域内多地块（35、42 号地）的密集调规、公共医疗项目选址的公示等等。而此次魏风路学校东侧的这地住宅地块经过2轮竞价最终被许昌建安投资集团有限公司拿下，成交价格26565万元，溢价率2%，均价223.86万元/亩。

目前来看，这个区域的开发程度还有待进一步推进，该地块此次供应面积79110平方米 (118.665亩)，1 < 容积率< 2.5，而223.86万元/亩的均价相较于恒达溢价后216.52万元/亩的均价也不算高出太多，至于该地块后期的开发模式，我们就不得而知了。

07 建安区NH-10#宗地（教育）

这幅地没啥说的，应该是“补张票”，该地块大概率就是潩水路小学的建设用地，起始价被建安水务拿下。

08 滹沱社区安置用地

这幅地也没啥说的，滹沱社区安置用地，位于尚集街以南、劳动北路以东，拟供应面积55506平方米 (83.259亩)，1 < 容积率< 2.9。此次该地块经过1轮竞价最终被许昌幸福建安置业有限公司拿下，成交价格12958万元，溢价率1.01%，均价155.63万元/亩。

09 开发区南外环路以南01#局部宗地（商业）

该地块位于南外环路与延安路交叉口东南角，拟供应面积5200平方米 (7.8亩)，此次该地块经过2轮竞价后最终流拍。

2021年的市本级土拍已经接近落幕，当然，还有明天的一波工业用地出让，对于2021年的市本级土拍，没有过多的意外之喜，看似有一些流拍和终止出让，但其实也没有过多的扼腕叹息。不知诸君对今年的市本级土拍有什么想法呢？欢迎留言交流。

让子弹再飞一会儿吧。