创业园区招商？创业园区招商海报？

投稿用户 • 2022年10月19日 pm3:35 • 项目对接 • 阅读 201

紫竹高新区于2002年奠基，2003年被列为上海市高新技术产业开发区，2011年升级为国家高新技术产业开发区。20年的发展过程中，紫竹高新区逐渐形成六大主导产业，分别是信息软件、数字视听、生命科学、智能制造、航空电子、新能源与新材料。紫竹研发基地一期逐渐发展成熟，二期规划待落地，其中先进制造业用地与研发用地占比超60%，并配备10%以上的商业、体育文化等休闲场所以及5000套人才公寓。

区块分析

1、区块基本情况

紫竹高新区位于闵行区南部，目前区块内有一条轨道交通，为2021年开通的15号线紫竹高新区站。规划建设的23号线将通过该区域北部，另外还有班车及公交车可直达1号线莲花路站、5号线东川路站和8号线沈杜公路站。商业配套方面，紫竹高新区不具备大型商业体，目前仅有的成规模商业为紫竹数字创意港中的紫叶商业广场。各大园区的员工用餐更多依赖于自身的食堂配套。

目前紫竹高新区仅有数字创意港与信息数码港两个园区对外运营，其他园区都由企业自持，包括微软、英特尔、可口可乐、埃克森美孚、博格华纳等企业。注册于紫竹的企业超5000多家，其中60%来自科学研究和技术服务业与租赁和商务服务业，还有软件和信息技术服务业、批发和零售业、建筑业、制造业等行业的企业入驻。在紫竹高新区承租办公室的企业将享受以下四个资金政策：项目扶持、上市补贴、高新补贴、租金补贴。针对租金补贴这一项，园区将对租户企业提供2.5元/㎡·天的租金扶持。并在此基础上，高学历留学创业人才可另申请享受免息贷款扶持金及办公室租金减免。

2、区块价格分析

中端与中高端市场

紫竹的中端市场项目为信息数码港，中高端市场项目为数字创意港，两者租金水平在2020年时保持一致，为2.3元/㎡·天。2021年中端市场的大量租客在租期结束后至中高端市场寻租，中端市场租金水平小幅下降，至2.2元/㎡·天，中高端市场因租赁需求增多，租金水平小幅上涨至2.4元/㎡·天。2021年中端市场价格逐渐修复，于3季度追赶上中高端市场，之后两者租金走势趋同，2022年租金水平分别稳定在2.3元/㎡·天与2.4元/㎡·天。目前中端市场空置率在10%，中高端市场空置率在25%。

个案分析

紫竹数字创意港由两栋15层的主楼，以及酒店、影院与文化中心、研发楼等组成，总建筑面积40万平方米。2020年两幢研发楼竣工，可供企业定制改造，面积合计约3.2万平方米。

从近三年租金水平来看，2019年-2020年该项目为2.2-2.3元/㎡·天， 2021年随着办公租赁市场回暖，租金水平有所提升，1季度租金涨至2.4元/㎡·天，环比涨9%。此后该项目租金水平长期维持在2.3-2.4元/㎡·天。2022年至今，上海办公租赁市场整体受疫情影响处于下行趋势，但该项目表现较为坚挺，租金水平仍保持稳定。

项目租户以科学研究和技术服务业为主、占比高达36%，租赁和商务服务业、软件和信息技术服务业紧随其后，分别占到26%和15%，另外还有少量来自批发零售业、文化、体育和娱乐业等行业的企业入驻。该项目价格水平与信息数码港基本持平，但楼品与配套设施都更好，因此项目竣工后，大批信息数码港到期的租户搬迁至该项目，近年来房源陆续被消化，目前空置率约为25%。

SWOT 分析

小结

紫竹在坚持发展六大主导产业的同时，致力于打造一个产城综合体，形成一个拥有商业、办公、生活服务集一身的区域。紫竹高新区研发基地一期招商重点为区域总部、研发中心、高科技制造企业等，研发基地二期在增加研发用地、先进制造业用地的同时配备了商业、文体、居住等人文相关配套。区块周边高校云集，且园区坚持引进创业型人才落户，在多方面给予政策鼓励，周边基础教育配套优越，加大了人才稳定的可能性。短期来看，紫竹办公租赁市场仍旧维持稳定，不会有较大变化。长期来看，待二期规划落地，发展成熟，紫竹办公租赁市场活力被激发后，租金水平有望进一步提升。

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