重庆主城区主流房企合作开发模式战略研究报告

容磁特约市场研究专家：姚图图

目 录

第一章 重庆主城区主流房企发展形势分析

一、宏观经济运行情况

二、土地市场

三、房地产市场

四、重庆主城区主流房企分析

（一）重庆主城区房企销售规模排名

（二）重庆主城区在投项目数量排名

（三）重庆主城区房企拿地规模排名

五、重点房企分析

（一）万科

（二）龙湖

（三）保利

（四）招商

（五）金茂

（六）重庆市地产集团

（七）重庆市城投

第二章 后市预测与重庆市场投资策略与建议

一、后市预测

二、重庆市场投资策略与建议

第一章 重庆主城区主流房企发展形势分析

一、宏观经济运行情况

（一）宏观经济

宏观经济方面，2021年重庆市多项关键经济指标均实现高速增长，地区生产总值27,894亿元，同比增长8.3%，消费零售同比增长18.5%，固定资产投资同比增长6.1%，人均可支配收入同比增长9.7%。经济总体保持强劲恢复态势，增长势头好于全国平均水平，固定资产投资和房地产投资稳中有升，支柱地位未变，但投资增速表现相对乏力。

（二）土地市场

2021年“两集中”试点，政策频出，重庆土地市场高开低走，上半年成交量价均创历史新高，后半年遇冷，政府平台现身兜底，供销双降，土地价格结构性上涨，达到历史最高值。2021年经营性用地新增供应体量1,923万方，同比下降18%，成交体量1,761万方，同比下降16%，成交楼面均价7,031元/㎡，同比上涨22%。

在2021年前，重庆市土拍规则以连续竞价为主（不设溢价率上限），不允许拿地后以股权转让方式合作，无竟配建、竞自持等规则。2021年二批次以来，供地规则发生了较大变化，溢价率上限限制为15%，取消股权合作限制，出现了竞品质、竞自持租赁住房等要求。后来由于市场遇冷急转直下，土拍规则改为竞价+摇号。

（三）房地产市场

两江新区获批以来，重庆政府在城市开发方面持续加大投入，新的产业布局带动经济增长和人口流入，推动房地产市场稳步发展。2016年-2018年初，全国房地产市场热度传导至重庆，引发购房潮，房地产调控力度随之逐渐加码，随后楼市进入长达两年的横盘期。

2020年，受疫情影响，全国房地产调控政策放宽，重庆房地产市场逐步回暖，商品房成交均价12,804元/平方米，同比增长7.8%。2021年，重庆市商品住宅新增供应面积1,662万平方米，同比下降11%；成交面积1,859万平方米（不含商办物业），同比减少1.4%；成交均价14,298元/平方米，同比增长11.7%。

2022年1—4月，市场供销冷淡，主城区商品住宅新增供应面积247万平方米，同比减少50%；成交面积188万平方米，同比减少75%；成交均价14,558元/平方米，同比增长5.7%。截至2022年4月底，重庆市商品住宅库存面积1,263万平方米，去化周期11.3个月。

2021年以来，全国房住不炒基调不变，为保障房地产市场稳定健康发展，出台了众多调整政策。2022年5月，央行、银保监会发布通知，首套房商业贷款利率下限较LPR利率下降20个基点，支持合理住房需求，支持刚需、改善人群购房贷款，政策节奏由陡紧至渐缓。重庆市通过下调首付比例、下调购房贷款利率、加速房贷放款周期、支持二套房公积金贷款、扩大新市民认定范围等措施，向市场释放积极信息。据悉，近期将会有进一步楼市刺激政策出台，由于尚未公布，文中暂不分析。

二、重庆主城区主流房企分析

（一）重庆主城区房企销售规模排名

2021年重庆主城区TOP30房企商品房销售金额为2,480亿元，其中4家房企销售金额超过150亿元，分别是融创、龙湖、金科和万科。从销售面积来看，重庆主城区TOP30房企商品房（含商办物业）销售面积为2,003万㎡，占主城区总销售面积的79%，其中5家房企销售面积超100万㎡，分别是融创、金科、龙湖、恒大和万科。

（二）重庆主城区在投项目数量排名

2021年重庆主城区在售共398个楼盘，其中4家房企同时在投项目超30个，分别是融创、龙湖、金科和万科。从各房企销售均价来看，仅有5家房企成交均价超过14,000元/平方米，按均价从高到低排列，依次是香港置地、中海、重庆昆翔、华侨城和阳光城，均为聚焦核心城区的品牌房企。销售规模较大的融创、龙湖等房企整体销售均价偏低，主要是因为此类房企较多项目布局于地价相对较低的新区。

（三）重庆主城区房企拿地规模排名

2021年重庆主城区房企TOP10权益拿地金额为561亿元，相比去年同期减少51亿元，同比下跌8.4%。重庆市地产集团以94亿元的权益拿地金额居第一（主要是因为下半年土地市场遇冷，兜底获得的地块较多），其次为龙湖和融创，权益拿地金额分别为91.7亿元和60.1亿元。

龙湖、万科、金科等Top房企存量土储去化周期不足2年，土储不足、亟待补仓，在集中供地、融资监管等调控政策影响下，稳健房企扩储谨慎，因此土地市场分化严重，优质地块竞争加剧，但部分地块却难以成交。同时，两江置业和重庆市地产集团（康田）作为平台公司，兜底拿下较多冷门地块，土地储备激增。此外，和黄、保利、佳源目前土储充沛，补库存压力较小。

三、重庆主城区重点房企发展轨迹分析

考虑到部分房企陷入流动性危机，三道红线存在踩线情况，暂不纳入分析范围，因此剔除融创、恒大、金科、旭辉、华宇等企业，结合在渝房企销售金额排名、土储余量等因素，本文仅重点研究以万科、龙湖、保利、招商、金茂为代表的品牌房企，和以重庆市地产集团、重庆市城投为代表的市级平台房企。

（一）万科

1.项目开发情况

2008年万科首进重庆，2018年8月与重庆市政府签署战略合作框架协议，将重庆作为长期布局的重点战略区域。入渝14年，万科在重庆累计开发40余个优质项目，覆盖主城9区和部分区县（永川区），累计开发面积超1,609万平方米，市场占有率连续多年位居重庆主城前列。

2.投资策略分析

1）区域分析

2020年，成渝经济圈和科学城建设西风渐起，万科和招商蛇口迅速布局位于科学城核心区域的西永板块，联合开发了万科招商理想城，站在了一路向西的发展风口之上，一年左右全盘售罄回款45亿元。

同时，由于西区、北区市场热度较高，南区土地价格洼地属性凸显，万科以4,000元/平方米楼面地价拿下位于南区的巴南界石项目，但由于区域冷门、销售单价偏高且遭遇市场下行，目前整盘去化率约15%，年均去化不足5万平方米，相比万科其他楼盘稍差。

2）模式分析

重庆万科以招拍挂模式拿地为主，区域选择紧跟城市发展战略和市场热点区域，拿地溢价率始终保持在较低水平，严格把控市场风险。万科在核心区域亦有部分大型收并购项目，如位于渝中区的重庆天地，涉及保障房、公寓、酒店、写字楼等多种业态和较大面积商业资产。其他业态方面，万科借助轨道9号线打造了其在重庆的第一个TOD项目—万科星光天空之城，拓展了TOD勾地新模式。

3）合作分析

从已获取的土地信息来看，万科合作拿地案例较少，仅2013年万科与保利组建联合体共同斩获位于江北嘴的核心地块，但二者分别开发了万科御澜道和保利观澜，并未联合操盘项目地块。2020年万科与招商在西永合作开发理想城，双方联合操盘，取得较好投资效益。

截至目前，万科在重庆的土地储备约116万方，可开发1.65年，存在一定补充库存压力。万科作为标杆房企，有较高的项目运营和操盘能力，尤其是在装配式建筑标准化方面拥有较强实力。

（二）龙湖

1.项目开发情况

1993年龙湖集团在重庆成立，1997年龙湖推出在重庆开发的首个住宅项目—龙湖花园南苑，一时热销全城，一战成名。2003年，龙湖接下40万方烂尾楼开发了全国首个商业天街—重庆北城天街，即现在日流量80万人的观音桥商圈，取得巨大成功，开启了高质量商业运营之路。

龙湖在重庆的29年，累计开发项目400余个，遍及主城9区和众多区县，累计开发面积超2,600万平方米，物业管理面积超6,000万平方米，龙湖冠寓占据公寓市场七成以上份额，综合实力连续多年位居重庆市场第一梯队。

2.投资策略分析

1）区域分析

龙湖之于重庆，不亚于万科之于深圳，都是所在城市萌芽的企业，与这个城市的发展相融共生。龙湖生于山城，更理解因山就势、借山造景的设计之美，在园林景观设计方面独具匠心。2010年前，龙湖在核心城区开发了龙湖花园、龙湖水晶郦城、龙湖香樟林、龙湖紫都城、龙湖江与城、蓝湖郡等一系列高品质产品。2010年后，依托于重庆一路向北的发展战略和龙湖丰富的商业资源，龙湖顺势向北前行，沿路布局了源著天街、礼嘉天街、公园天街等多个大型商业综合体，不断服务城市发展战略。住宅方面不断更新迭代产品系列，陆续推出龙湖两江新宸、龙湖源著、龙湖景粼玖序、龙湖公园时光等热销品质产品，以及龙湖舜山府、龙湖云瑶玉陛等高端豪宅产品，不断刷新重庆高端住宅价格天花板。

随着企业开发实力不断提升和全国房地产市场热度再创新高，2016年前后，龙湖在重庆主城各区县开展全面布局，先后进入巴南区巴滨路、南岸区茶园新城、两江新区龙兴、高新区西永、大学城等多个新兴板块，陆续开发了龙湖春江天境、龙湖麓宸、龙湖長滩原麓、龙湖拉特芳斯等住宅楼盘，同期还在这些区域开发了大学城U城天街、龙湖金沙天街等商业综合体，获得了大量低价土地储备。

集中供地以来，龙湖在商业勾地方面数次发力，以天街产业导入为突破口，低价拿下龙湖焕城和龙湖天曜昱府项目，将其天街品牌推广至大渡口区和北碚区。进入2022年，龙湖在市场低迷的第一批次土拍连续拿下4宗地块（本批次一共供应13宗），进入目前价格尚处洼地的蔡家和西永板块，为稳定土地市场发挥了积极作用。

2）模式分析

重庆龙湖以招拍挂模式拿地为主，多数项目均以合作方式与优质企业联合开发，有较强的产品溢价能力和竞价能力。区域选择紧跟城市发展趋势，通过在新城区布局大型天街等商业综合体，导入产业和人口，带动区域配套设施迅速完善，促进房地产市场快速发展，与政府合作联动十分紧密。

其他业态方面，龙湖在重庆主城布局了十余个大型商业天街，借助轨道环线和成渝高铁线打造了国内第一个以公共交通为导向的TOD项目—龙湖金沙天街，获得发改委的高度认可。除了地产开发、商业运营之外，龙湖在重庆租赁住房（冠寓）和空间服务（龙湖物业）均有极高的市场占有率。2021年，龙湖推出了全新品牌—塘鹅，踏入房屋租售、装修两大赛道。至此，龙湖六大主航道业务均深度布局重庆各重点区域，与重庆城市共同生长。

3）合作分析

从已获取的土地信息来看，龙湖合作拿地案例较多，与重庆市城投（颐天康养）、重庆市地产集团（康田）、两江置业（两江新区平台公司）、海成、香港置地、昕晖等众多房企均建立过良好合作联系，且大多项目都取得了良好的开发效益，操盘能力较强。

截至目前，万科在重庆的土地储备约153万平方米，可开发1.38年，存在一定补充库存压力。龙湖作为乐于与其他开发商合作开发的标杆房企，项目运营和操盘能力强，尤其是在规划设计和园林设计方面拥有较强实力。

（三）保利

1.项目开发情况

保利是全国规模最大的房地产央企，2003年首进重庆市场，秉承“和者筑善”的开发理念，成功开发了保利国际高尔夫花园、保利港湾国际、保利观澜等三十余个项目，开发规模超过1,400万方，累计服务业主达8万余户。由于保利在重庆开发的产品以小户型高层居多，因此也被称为重庆“刚需王”。2013年，保利重庆销售金额突破55亿元，挺进重庆楼市三强。2018年保利集团与重庆市政府签订战略合作协议，在城市综合体开发、健康养老、文化旅游、军民融合等方面开展全面合作，推动央地协同进一步发展，销售规模稳步提升。

2.投资策略分析

1）区域分析

2003年，保利首进重庆市场，在当时的北部新区开发了占地规模超3,600亩的保利国际高尔夫花园等高端住宅项目，获得了良好的市场口碑。但由于项目体量大且配建多，占用了较多现金流，不利于市场规模迅速扩张，这对保利后期的拿地策略产生了较大影响。

2011年前后，保利调整投资策略，聚焦以大石坝和杨家坪为主的核心城区，通过一次性拿多个中小地块实现资金快速周转，推出了保利港湾国际、保利椰风半岛、保利香雪等一大批刚需流量产品，市场占有率得到迅速提升，2013年销售规模顺利进入重庆市场前三位。随后保利多点发力、分散布局，在南岸区新南湖、北碚区水土等当时市场冷门区域连续拿下多个地块，开发了保利观塘、保利林语溪、保利平湖溪院、保利茵梦湖等项目，由于区域市场原因，整体去化速度相对有所下滑，销售规模逐渐被挤出重庆前十。

2017年后，保利拿地重心重归主流区域，在观音桥和大石坝等核心板块连续摘得4宗地块，其中位于观音桥的保利天汇引起较大市场反响，开启了两江四岸大平层全新时代。随后，保利继续向北增储，以25亿元总价一举拿下重庆市地王（15,700元/平方米）地块，在悦来累计拿地60余万平方米，初步确定了深耕悦来的发展战略，助力悦来建成具有国际影响力的文化艺术产业高地。

2021年保利时区项目发布会现场，保利高管宣布了新的产品发展思路，保利将向中高端市场进军，全面升级产品系列，致力于成为重庆改善住房专家。

2）模式分析

重庆保利以招拍挂模式增储为主，拿地溢价能力较强，其以15,700元/平方米楼面价斩获的悦来地块至今仍保持最高楼面地价纪录。基本不涉及中大体量商业运营项目。目前保利拟以老沙区和玉带新城为突破口，通过导入保利集团各大优势产业，在重庆核心城区开展城市更新行动。

3）合作分析

从已获取的土地信息来看，保利与大悦城、碧桂园、金茂、新希望等房企建立过合作关系，有一定联合拿地机会。但截至目前，重庆保利剩余土储约144万方，预计可开发4.82年，库存较充沛，增储意向不强。

（四）招商

1.项目开发情况

2004年，招商蛇口与重庆相遇，首个品质楼盘招商江湾城在北滨路诞生。2008年，招商联袂香港置地共建长嘉汇，开启两江四岸的美好蓝图。18年深耕，重庆招商重点布局3大区域5大板块，开发了近二十个房地产项目，服务业主十余万人，综合实力位居重庆市场前列。

2.投资策略分析

1）区域分析

招商从2004年进入重庆市场，陆续在以弹子石、北滨路、观音桥为代表的核心城区开发了招商江湾城、长嘉汇、招商城市主场等热销大盘，其中长嘉汇项目由于体量巨大，可俯瞰两江交汇，在当前仍是顶流畅销产品，招商江湾城项目二手房成交量连续多年仍位居全市前列。

2015年前后，重庆招商沿着龙头寺、礼嘉向北进入中央公园等北区核心板块，以及空港和水土等北区边缘板块，开发了招商花园城、招商公园大道、招商雍璟城等区域标杆项目，收获了良好的市场口碑和投资效益。

2020年以来，招商跟随城市向西发展步伐，将拿地重心聚焦西区，接连在土地市场露面，获取了招商理想城、招商渝天府、招商时光序等多个优质项目，累计增储90余万方，位居西区各大房企前列。

2）模式分析

招商蛇口以招拍挂模式拿地为主，溢价能力较强，在西永地块土拍时创造了重庆土地市场最高溢价率130%。其他业态方面，招商具备一定商业开发能力，与香港置地联合开发的弹子石老街、长嘉汇购物公园等大型商业街被定义为重庆城市会客厅（弹子石商圈），跻身核心区重要商圈。

此外，招商具备在片区核心板块开发商业综合体的实力，在北区中央公园开发了公园花园城商业街，在西区西永开发了科学公园城商业街，拥有一定产业导入能力，商管物业面积持续扩大。

3）合作分析

从已获取的土地信息来看，招商与其他开发商合作开发的案例较少，仅在长嘉汇项目与香港置地合作、在理想城项目与万科合作。

截至目前，重庆招商剩余土储约64万方，预计可开发1.97年，存在一定补充库存压力。招商拿地溢价能力强，在商业运营方面具备产业优势，但其以独立开发为主，合作意愿不强。

（五）金茂

1.项目开发情况

2011年，金茂首进重庆，彼时正值重庆迅猛发展前期，金茂以深耕核心区杨家坪商圈为起点，先后呈现金茂珑悦，金茂悦两大作品，引入首个体验式商业街金茂珑悦?里，树立起区域品质标杆形象。后来金茂陆续在重庆开发了7个房地产项目，开发实力位居市场中游。

2.投资策略分析

1）区域分析

2011年进入重庆后，金茂深耕核心区杨家坪商圈，取得良好市场口碑。2014年前后，礼嘉、悦来迅速崛起，金茂顺应热点趋势、改变投资策略，将拿地重心移往北区，以3,529元/平方米楼面价（总价21亿元）拿下当时尚显荒芜的中央公园核心地块，开发了金茂国际生态新城，累计回款达52亿元，取得较好投资效益。随后联合保利、新希望在鸳鸯板块开发了中央雲璟项目，联合金科、碧桂园在礼嘉板块开发了礼嘉樾千山项目，获得持续发展。

2017年后，金茂将目光投向更为“偏远”的龙兴，此片区紧临御临河，背山面水，拥有优越的自然景观资源。金茂在此引入最高端的“府”系产品，打造高端生态住宅，但金茂高估了龙兴片区的购买力且恰逢重庆楼市调控进入2年横盘期，项目去化艰难，15万方住宅直至2022年才销售完毕。2019年，金茂延续其在新发展城区拿地的投资风格，在璧山区（区县）投资体量约26万方的璧山金茂悦。直到2021年第三批次，蛰伏近2年的金茂再次出手，拿下位于华岩新城的20万方纯住宅地块。2022年4月，金茂西南总部由重庆搬迁至成都，开启重点拓展成都市场的新篇章。

2）模式分析

重庆金茂大多数项目均通过招拍挂模式获得，以低溢价获地为主。并未涉及大体量商业开发、城市更新、保障房等其他类型项目。

3）合作分析

从已获取的土地信息来看，金茂与碧桂园、金科、新希望、保利等头部房企均建立过紧密的合作联系。仅龙湖北岛项目是通过股权收购方式与龙湖合作开发，但属于财务投资，金茂并不参与操盘。

截至目前，重庆金茂剩余土储约30万方，预计可开发1.25年，存在较大补充库存压力。金茂作为央企，财务稳健，合作意愿较强。

（六）重庆市地产集团

1.项目开发情况

重庆市地产集团成立于2006年，是重庆市国资委旗下专业房地产开发平台，拥有一级开发资质，业务涉及土地整治、基础设施建设、公租房建设、保障房建设、房地产开发、代建及资产租赁等。其中土地整治及房地产开发占比最高，主营收入占比分别为22.89%和65.43%。集团成立以来，累计完成投资2,169亿元，供应土地494宗，累计开发房地产项目40余个。（康田是重庆市地产集团全资控股子公司）

2.投资策略分析

1）区域分析

重庆市地产集团作为重庆市唯二的市级平台单位，土地整治和储备是其主营业务，房地产开发主要服务于政策需求和新区开发需要，本文不具体分析其投资策略。集中供地期间，为防止地块流拍，市地产集团多次现身托底大量冷门地块，平台公司属性表现得更为明显。

2021年全年，重庆市地产集团“兜底拿地”7宗，成为年度拿地宗数和体量最多的房企。

2）模式分析

重庆市地产集团由于性质特殊，涉及多种开发模式，如公共建筑、保障房、公租房、自持租赁住房建设，以及部分代建和城市更新项目。单从房地产项目来看，大多数地块通过招拍挂模式底价获得，除个别联合拿地项目外，基本不涉及溢价拿地。

3）合作分析

从已获取的土地信息来看，重庆市地产集团与龙湖、电建、融创等头部房企均建立过紧密的合作联系。不仅涉及组建联合体（如电建）通过招拍挂方式合作，也有通过国资混改引入战略合作方（如龙湖）出让部分项目股权方式合作。

截至目前，重庆市地产集团剩余土储约156万方，预计可开发5.38年，土储资源丰沛。重庆市地产集团作为重庆市地方国企，财务稳健，地方资源丰富，且有与诸多稳健企业合作开发的先例。

（七）重庆市城投

1.项目开发情况

重庆市城投旗下有渝开发和颐天康养两大房地产开发平台，其中渝开发已多年未在重庆公开市场拿地，目前在售项目均是2016年前所拿存量地块，本文不做重点分析。

颐天康养成立于2002年，主要从事养老健康、旅游、文化等主题地产全产业链开发，并承担安置房、公租房等其他政府性民生项目建设。在重庆主城相继承建开发了市规划展览馆、重庆历史名人馆等公建项目和大渡口天邻山水等安置房项目（24万方）及城投颐天康养等养老服务项目（6万方）。近年来，颐天康养陆续布局住宅市场，与多家品牌房企联合打造了数个品质项目，取得了良好的开发效益。

2.投资策略分析

1）区域分析

重庆城投（仅指颐天康养）作为市级城市投资平台，主要服务于政策需求和新区开发需要，近几年面市的项目多是与龙湖联合开发，其余土地储备多来自集中供地中流拍的地块，并无明显区域布局策略。本文不具体分析其投资策略。

2）模式分析

重庆市城投（仅指颐天康养）涉及多种开发模式，如基础设施建设、保障房、公租房、安置房建设，以及部分代建和城市更新项目。单从房地产项目来看，部分地块是通过与龙湖组建联合体招拍挂模式底价获得，其余地块均是底价兜底所获。

3）合作分析

从已获取的土地信息来看，重庆市城投仅与龙湖建立过合作联系。

截至目前，重庆市城投剩余土储约85万方，预计可开发4.12年。市城投集团作为重庆市地方国企，财务稳健，地方资源丰富。

第二章 重庆市场投资策略与建议

一、后市预测

（一）楼市持续回暖，市场迎来转机

5月25日，国务院召开全国稳定经济大盘会议，李克强总理要求尽快完善房地产金融支持政策，矫正对民营房企信贷收缩行为，支持商品房市场更好满足合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，对稳定市场预期、提振市场信心发挥重要作用。在房地产“良性循环”的政策指引下，过紧的金融政策将结构性调整，合理发放开发和并购贷款，缓解房企的债务压力，宽松的金融环境将使刚需和改善购房需求得到有效释放，房地产市场将迎来发展转机。

（二）国企优势明显，抢抓市场机遇

近期，国务院金融委组织房地产专题会议，银保监会、央行、财政部、证监会、外汇局等五部委积极表态要及时研究有力有效措施，联合化解房地产市场风险，为房地产企业加油打气。央行与银保监会联合出台通知，将加大重点房企融资支持力度、稳妥有序开展并购专项贷款业务，积极支持稳健房企业并购融资，将有效增强国有企业在行业中的资金实力和并购能力，为做大、做优国有企业创造了良好条件。

（三）重庆政策放松，利好消息频出

进入2022年后，重庆市场不断出台楼市利好政策，1月份重庆市将房产税起征点调整为25,820元/㎡，较2021年上调了3,700元/㎡，增幅达17%，意味着绝大多数房产不需要缴纳房产税。同时重庆市下调首付比例和按揭贷款利率，首套房支持贷款8成，贷款利率从6.2%降至4.25%，放款周期从半年缩减至1个月内。3月份渝北区、沙坪坝区陆续推出购房补贴活动，扩大重庆新市民认定范围，支持二套房公积金贷款等。

重庆市场作为全国规模房企的主要重仓城市之一，在全国房地产市场触底回暖的大背景下，稳健房企仍存在较大补库存压力，土地市场将持续回暖。重庆市场对竞拍资金的严格审查有利于自有资金充裕的综合性国企、央企，限制溢价率上限、降地价、延长土地款支付时间等政策有利于拓宽房地产项目利润空间。

二、重庆市场投资策略与建议

（一）区域策略

从上文中龙湖、万科、招商等重庆标杆房企的区域策略中可以看出，大多数头部房企均经历了从深耕核心区到布局北区再到拓展西区的区域策略转变，本质上是企业发展战略与重庆城市发展战略同频共轨，政企合作相得益彰且互相成就。根据中指数据显示，以万科、龙湖为代表的在渝头部房企十年间销售规模扩大了3-5倍。

建议开发企业一是深入研究重庆城市发展规划，紧跟城市市场热点，顺应城市扩张趋势，超前布局潜力板块，获取低价优质土储。二是加强优质板块局部深耕，导入优质产业资源，深度参与片区开发，协同完善区域配套设施，与区域发展相融共生。

同时，也要吸取部分房企在区域策略方面的教训，应深入分析区域房地产市场潜力和属地客户购买能力，谨慎布局规划较弱的冷门区域，推出适销对路的流量产品。

（二）合作策略

从上文对众多重庆市主流房企的合作策略分析可以看出，在“三道红线”等房地产融资监管政策下，万科、龙湖、招商、金茂等头部房企均有较强合作意愿，旨在促进稳健房企强强联合、共担风险，减轻企业资金压力。同时，根据对重庆市主流房企剩余土储分析可知，大多数头部房企可开发库存不足2年，均存在拿地增储需要。

此外，全国举债大力发展大基建的背景下，地方政府财政承压，重庆市地产集团、重庆市城投等市级平台公司在房地产开发以及公租房、保障房建设方面均有合作需求，旨在以项目开发为契机，引入社会资本，促进地区经济发展的同时减轻地方债务负担。

建议开发企业一是梳理重庆市主流房企经营数据，选择财务稳健型房企进行深入对接，适时签订战略合作框架协议，以联合体形式增强产品溢价能力和竞价能力，联合开启合作拿地新篇章。二是以片区开发为着力点，与市级平台公司加强交流协作，提前锁定优质地块，低价斩获核心土储，或联合开发保障房、公租房等项目。

（三）模式策略

从上文中对万科、招商、保利、金茂等头部房企的投资模式分析可知，大多数房企均以招拍挂模式拿地为主，除少数位于核心商圈的中小型商业街外，各大房企极少参与大型商业综合体开发。仅龙湖一家房企以住宅与商业双轮驱动，天街产业遍布全国主要城市，其他房企对标难度极大。重庆市地产集团和重庆市城投在保障房、安置房、租赁住房等模式方面涉足较多，此类型项目开发投入和市场风险相对较小，投资效益有保障，但存在一定准入门槛。

建议开发企业一是坚定以住宅开发为主要投资模式，与市级平台公司深化合作，积极拓展代建、保障房、安置房等政企合作项目，谨慎参与大体量商业运营、城市更新等投资回收周期长、市场风险大且投资效益不确定性强的投资模式。二是在租赁住房市场渐成规模的大背景下，可与龙湖等资产运营实力强的房企加强合作，积极尝试存量房屋租售、装修等具有长期稳定现金流且资产负债轻的新兴赛道。